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2003年全国房地产估价师执业资格考试房地产估价案例与分析试卷及答案 |
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时间：2006-4-16 13:46:09 来源：本站原创 |
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一、 问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内）
（一）具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设法计算参数的选择中分别是怎样体现的。
答题要点：
1、 公开市场价值标准的定义即在公开市场上最可能形成的价格或类似含义（2分）
2、 成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率（每项各0。5分，共2分）
3、 收益法中的主要参数：潜在毛收入（毛收入、租金）、出租（空置）率、运营费用、资本化率（每项各0。5分，共2分）
4、 假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率（或折现率）、工期（每项各0。5分，共2分）
5、 以上参数均应采用客观合理的（正常）、社会平均水平的（2分）
注：1、如只答参数的不给分。
2、参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分，但每方法参数不超过2分。
（二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
答题要点：
1、 选用成本法、收益法和比较法中任两种的（2分）
（答一种方法给1分）
2、 将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值（2分）
3、 收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估（2分）
4、 答①：选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金
答②：或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金
答③：说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值（3分）
5、 收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计（1分）
（三）某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15公里。土地面积7672平方米；自用生产车间建筑面积3300平方米，办公楼建筑面积1050平方米，临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？
答：
1、 现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料（1.5分）
2、 规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）（1分）
3、 该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料（1.5分）
4、 该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）（1分）
5、 相关税费（0.5分）
6、 贷款利率（0.5分）
7、 该地区类似居住物业开发的平均利润水平（1分）
8、 该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用（1分）
9、 市政配套费用和土地开发费用（1分）
10、 该地区土地出让金（地价）的规定和标准（1分）
注：多答合理的可给分
二、 单项选择题
1、 D 2、B 3、C 4、C 5、B 6、B 7、D 8、D 9、D 10、D
三、 指错题
ⅹⅹ商务楼估价报告
报告封面及目录（略）
致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
估价技术报告
一、委托方
ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司，法定代表：ⅹⅹⅹ，住所：ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号
二、估价方
ⅹⅹⅹⅹ房地产估价有限公司，法定代表：ⅹⅹⅹ，住所：ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号，房地产估价机构资质等级：ⅹ级。
三、估价对象
ⅹⅹ商贸楼位于ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号，四至ⅹⅹⅹⅹ，属ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司所有。
ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。ⅹⅹ商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611平方米，总用地面积2560平方米。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。
估价对象其他内容描述（略）
四、 估价目的
评估ⅹⅹ商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。
五、 估价时间
2003年4月1日
六、 价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
七、 估价依据（略）
八、 估价方法
根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
九、 估价结果
估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/平方米（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。
十、 估价人员（略）
十一、 估价作业期
2003年3月10日—3月20日。
十二、估价报告应用的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用（略）
六、估价测算过程
（一）收益法估价测算过程
1、 估算年有效毛收入
根据《房屋所有权证》记载，估价对象总建筑面积6611平方米，其中：1-6层建筑面积各1000平方米，7层建筑面积410平方米，8层建筑面积201平方米。1-2层、3-6层、7-8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.7。
估价人员通过对估价对象的类似房地产出租经营的租金水平调查得知，类似房地产在正常出租经营情况下的每平方米使用面积月租分别为：1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7-8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1-3层10﹪，4-6层15%，7-8层20%。
根据上述资料，估价对象有效毛收入的计算如下：
1、 1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12
=96.00（万元）
2、 2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%
=69.12（万元）
3、 3层年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12
=63.00（万元）
4、 4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%
=45.90（万元）
5、 5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%
=30.60（万元）
6、 6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%
=36.00（万元）
7、 7、8层年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×85%
=8.21（万元）
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21
=3443.43（万元）
2、 估算年运营费用
1、 年土地使用费：根据ⅹⅹ市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/平方米的标准缴纳土地使用费。则：
年土地使用费=293×2560
=75.01（万元）
2、 年管理费：根据ⅹⅹ市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：
年管理费=343.43×5%
=17.17（万元）
3、年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：
年维修费=343.43×8%
=27.47（万元）
4、年保险费：按年租金收入的2%计算。则：
年保险费=343.43×2%
=0.69（万元）
5、年税费：根据ⅹⅹ市规定，出租经营物业要缴纳房地产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加，其中：房产税为年租金收入的12%，营业税、城市维护建设费附加为年租金收入的5.5%。则：
年税费=343.43×（12%+5.5%）
=60.10（万元）
年运营费用=年土地使用费+年管理费+年维修费+年保险费+年税费
=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10
=180.44（万元）
3、 估算年净收入
年净收入=年有效毛收入—年运营费用
=343.43—180.44
=162.99（万元）
4、 确定资本化率
资本化率根据一年期的存款利率等因素确定为8%。
5、 选出计算公式求出收益价格
由于估价对象的收益年限为有限年，即n=40—5=35年，且净收益每年基本上固定不不变,因此选用以下公式计算收益价格。
有限年公式
a 1
p = —[1- ———]
r （1+r）n
将上述相关数据：a=162.99，r=35代入上述公式，
p=1899.58(万元)
(二)、成本法估价测算过程
1、估算土地价格
根据××市基准地价表及基准地价修正法，估价对象土地使用权出让期40年的基准地价为每平方米土地面积2860元，由于估价对象土地使用权从土地使用权出让之日至估价时点已经过5年，其减价率为5/40=12.5%。则估价对象土地价格为：
土地价格=2860×（1—12.5%）×2560
=640.64（万元）
2、估算建筑现值
建筑物现值=建筑物重置价格—建筑物折旧
⑴、建筑物重置价格
根据××市客观重置成本及相关因素，估价对象建筑物的重置单价（含红线内市政配套费用、专业费、利息、利润）为1290元平方米。则建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=1290×6611
=852.82(万元)
⑵、建筑物折旧
根据《房地产估价规范》的规定，钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年，残值率为0。而估价对象建筑物已使用2年，则采用直线折旧法计算的折旧费总额为：
建筑物折旧费总额=建筑物重置总价×（1—残值率）×已使用年限/耐用年限
=852.82×（1—0）×2/60
=28.43（万元）
⑶、建筑物现值
建筑物现值=852.82—28.43
=824.39（万元）
3、估算估价对象房地产的价格
估价对象房地产价格=土地价格+建筑物现值
=640.64+824.39
=1465.03（万元）
(三)、估价结果的确定
以收益法的估价结果和成本法的估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产价格的估价结果。即：
估价对象房地产总价=（1899.58+1465.03）/2
=1682（万元）（已取整）
估价对象房地产建筑面积单价=1682/0.6611
=2544（元/平方米）（已取整）
七、估价结果
经过评估，某某商务楼在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写；人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整）。
附件（略）
答：1、“估价时间”用语错误，应为估价时点。
2、缺少估价原则
3、 估价方法中缺少选用的估价方法的定义
4、 未分析租金水平的变化趋势
5、 一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
6、 三层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响
7、 六层有效毛收入计算错，未考虑使用面积系数
8、 年运营费用中不应计算土地使用费
9、 未说明当地规定的管理费中是否包括水、点、气、热等费用
10、保险计算基数错，不应以年租金收入为技术，应以建筑物价值为基数计算
11、资本化率取值未说明理由
12、可获收益年限错，应为36年
13、基准地价修正法中年期修正方法（公式）错
14、基准地价修正法中已经过年限错，应为4年
15、基准地价修正法无评估过程，土地价格的内涵未交代清楚]
16、未计算精装修成本费用（建安费）
17、建筑物折旧年限计算错（应2/38）
18、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响
19、成本法中未考虑相关销售费用
20、未说明估价结果的确定的理由
四、指出并改正下面估价报告片段中的错误
可比实例因素及差异表
估价对象 实例A 实例B 实例C
交易价格（元/㎡） 待估 6000 6800 6900
交易时间 2003.8 2003.5 2003.2 2003.1
交易情况 0 0 0
房地产状况因素 区域因素 配套设施情况 -2 +2 +3
地理位置 -3 -1 0
交通出行便利状况 -2 +1 +1
环境、社区状况 0 0 0
个别因素 用途 0 0 0
容积率 -1 +2 -1
建筑形式 -1 0 +2
房屋内装修情况 +2 +2 +3
注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1 月～8月房地产价格定基指数为：
1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051
比准价格计算：
一、交易日期修正系数：
1、 KA=99.7%
2、 KB=99.0%
3、 KC=99.2%
二、求取比准价格：
1、比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×
100/100×100/100×100/99×100/99×101/100
=6617（元/㎡）
2、比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102
=6344（元/㎡）
3、比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103
=6201（元/㎡）
4、 比准价格计算结果：
（6617+6344+6201）/3
=6387（元/㎡）
答：
1、KA计算错，应为：
1051/1048=100.3% （4分）
2、比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为：100/101：
比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/101
=6487 （元/㎡） （3分）
3、比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99：
比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103
=6326（元/㎡） （3分）
注：1、指出错误未做改正计算（或计算结果错的）各扣1分；
2、将区域因素及个别因素下的4个因素的系数平均后作分母处理的不扣分 |
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