| 评估对象与参照物之间的差异对价值的影响做出调整。
（1）比较因素。可能影响机器设备市场价值的比较因素分为因大类：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素。
①个别因素。设备的个别因素一般指反映设备在结构、形式、尺寸、性能生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的因素。不同的设备，差异因素也不同。
②交易因素。设备的交易因素是指交易动机、背景对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对的出售价格产生影响。另外，交易数量也是影响售价的一个重要因素。
③时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。
④地域因素。由于不同地区市场供求条件等因素的不同。设备的交易价格也受到影响，评估参照物就尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做出调整。
（2）直接匹配法。这种方法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象的价值。
（3）因素调整法。这种方法是通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。这种方法是在无法获利基本相同的市场参照物的情况下，以相似的参照物作为分析调整的基础。
（4）成本比率调整法。这种方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被 评估评估机器设备价值的依据。
3.收益法
用收益年金资本化评估租赁设备的价值。该方法是假设预期的收益或现金流是稳定的，并且资本化率也没有变化。那么，
P＝A（1+r）1+A/（1+r）2+A/（1+r）3+……＋A/（1+r）n
＝A×[1-1/（1+r）n]/r
公式中r/A×[1-1/（1+r）n]称为投资回收系数，用rA表示
因此，上式可以表示为
P＝A/rA
如果收益是永续的，则该公式可以化简为：
P＝A/r
对于租赁设备的评估，资本化率可以通过收益年金除以设备的市场销售价格获得。公式为：
rA＝A/P
对于使用寿命为n年机器设备，该设备的收益年金与市场售价之比为投资回收系数，评估师在计算出投资回收系数rA，可以使用复利系数表查出所对应的本金化率ru
五、房地产评估
（一）考试目的
房地产评估是资产评估的重要组成部分。通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法掌握和运用情况。重点测试考生对房地产评估的基本概念，评估原则以及收益法、市场法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。
（二）考试基本要求
1.熟悉土地及其经济供给的涵义；熟悉土地的自然特性和经济特性；熟悉我国土地使用权的基本特性；了解地租与地价的基本内涵及地价的特征；熟悉房地产的概念、特性；掌握合法原则和最有效使用原则对房地产评估的影响；熟悉房地产评估程序，2.熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容。
3.熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围；掌握收益性评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及关系；掌握收益法评估房地产中资本化率的实质及种类；掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全利用附加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用法评估房地产的各种计算公式和分析重点。
4.熟悉动作市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用市场评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程 ；掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。
5.熟悉房地产评估的成本法的技术思路及适用范围；掌握土地评估中成本法的操作步骤、土地价格的基本组成；掌握土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的内容及计算方法；掌握运用成本法评估新建房地产及旧建筑物的具体要求、结算要点和具体操作步骤。
6.熟悉房地产评估的剩余法的技术思路及适用范围；掌握剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。
7.了解基准地价的含义、测算的基本思路、特点及其作用；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的程序和步骤。
8.了解路线价法的含义及理论依据；熟悉价法的适用范围及估价程序；掌握深度百分比率表的制作方法；熟悉路线价法中的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在地价评估中的运用。
9.了解在建工程的概念与特点；熟悉在建工程资料的收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本法和假设开发法的具体要求、估算要点和具体过程。
（三）要点说明
1.地价的特征
（1）地价是地租的资本化。地价不是土地的购买价格，而是地租的资本化。
（2）地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能转移地产的物质实体本身，而是转移与有关的各种权益。地产的权益有多种表现形式，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同。
（3）土地具有增值性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，一般情况下，土地往往具有自然增值的属性。
（4）地价与用途相关。同样一宗土地，在不同的规划用途下，其作用价值是不一样的，土地价格与其用途相关性极大。
（5）地价具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成的地产市场是一个不完全竞争市场。
（6）地价具有可比性。人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素比较，从而能够比较地产的价格。
2.房地产的主要特性
房地产的主要我有：位置固定性、供求区域性、长期使用性、大量投资性、保值增值性、投资风险性、难以变现性是、政策限制性。
3.最有效使用原则
最有效使用原则是指，在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现是的用途和利用方式，而应该结合预期原则考虑在何种情况下房地产能够达到最佳使用及实现的可能中，以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。
4.合法原则
合法原则是指房地产评估对象的使用要符合法律法规和规划的规定。
5.楼南地价楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
6.影响房地产价格的因素
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。区域因素是指某一全特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。个别因素是指土地和建筑物自身条件对价值的影响。
7.客观纯收益
运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常市场条件下房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益和风险的预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。
8.资本化率的种类
资本化的种类包括综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本率。综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本率之间具有相互关系。
9.市场法的修正因素
市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估期日的市场状况下价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素等。
10.市场评估房地产价值的程序
运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况、交易日期、 区域因素、个别因素、容积率和土地使用年期等进行修正，确定房地产价值。
11.成本法评估地价的程序
用成本法评估地价的程序一般为：计算土地取得费用，计算土地开发费用，计算土地开发费用，计算投资利息，计算投资利润，确定土地增值收益，测算土地使用权价值。
12.土地取得费
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：
（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助等。
（2）为取得已利用城市土地而向土地上使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地投资未收回部分的补偿。
13.新建房地产开发过程中发生的费用
新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。
14.运用成本法评估旧建筑物的基本思路。
运用成本法评估旧建筑物的现时价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。
15.剩余法的基本思路
剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价值的方法。
16.剩余法估价的程序
剩余法估价的程序为：调查房地产基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发总投资，确定开发利润，估算被估房地产价值。
17.基准地价
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
18.基准地价修正系数法
基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。
19.深度百分率的定义
深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。
20.深度百分比率的表现形式
深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分度呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象 上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] 下一页 |
